도시정비법에 따른 사업시행자인 조합에게 조합원이 신탁한 멸실예정주택의 합산배제 적용 여부

사업시행자인 재건축조합에 신탁을 원인으로 소유권을 이전하고 3년 이내 멸실하는 해당 신탁주택은 주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 대상임

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례 “서면-2022-부동산-4239, 2025.10.31.”을 참고하시기 바랍니다. ○ 서면-2022-부동산-4239, 2025.10.31. 1. 「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제25호에 따른 사업시행자인 조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 정비구역 내 주택을 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 경우 그 신탁등기접수일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 신탁주택의 위탁자(조합원)의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다. 2. (생략) 1. 사실관계 - 신청인은 도시정비법에 따른 재개발조합의 대표자(조합장)임 - 조합원들은 ’24년 과세기준일(6.1.) 현재 종합부동산세 납세의무자이며 재개발사업을 진행 중임 2. 질의내용 - 조합원 본인이 소유한 주택에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이 전 등기를 마치고 3년 이내에 이 주택을 멸실시키게 된다고 했을 때, - 위탁자(조합원)로서 보유하게 되는 해당 주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 배제되는지 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원 2. 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과 세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니 하 는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2 조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종 합 부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재 하 는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까 지 의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이 란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다) 을 말한다. 21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적 으 로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획 재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키 지 못한 주택을 포함한다) 나. 「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지의 규정 에 따른 사업시행자 □ 도시 및 주거환경정비법 제25조 【재개발사업ㆍ재건축사업 의 시행자】 ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다. 1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시 행 하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의 를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행 하 는 방법 ② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다. 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-552, 2023.4.13. 귀하의 질의 사례와 같이 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호 나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28호까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택 건설사업을 위하 여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시 키 는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위 에 포함되지 아니하는 것입니다. □ 서면-2022-부동산-4239, 2025.10.31. 「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제25호 에 따른 사업시행자인 조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 정비구역 내 주택을 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 경우 그 신탁등기접수일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 신탁주택의 위탁자(조합원)의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다.